专家，您好：
    我公司是一家零售企业，现拟与另外一家房地产开发公司合作建房。房地产公司出地，房地产公司取得此块地上交政府土地出让金1000万元。我公司出一部分钱，建成综合性大楼，如建房成本500万元，我公司出400万元，房产公司出100万元。裙楼归我公司，我公司自用，经营零售。裙楼以上的居住楼归房产公司。裙楼成本可准确分摊，若分摊30%即450万元。
请问，我们这种情况，双方是否都要交营业税？如需交，如何计算？

    答：你好.

    按照国税发〔1995〕156号文的规定，即合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为，你单位与房地产开发企业的这种行为显然不属于合作建房，因而不适用合作建房的政策规定。

    由于土地本来就归属于房地产开发公司，因而，从本质上讲，是房地产开发企业进行商品房开发与销售，你单位所提供的资金实际上只是一种预付房款行为，是在商品房开发阶段即提前向房地产开发公司预付了购房款。鉴于此，在你所提问的业务中，房地产开发企业应当按照销售不动产处理。即按照你单位向其支付的全部款项和5%的税率计算缴纳营业税。如果你单位所支付的全部款项明显低于调价价格，或者公允价值，那么当地的主管税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，对其价格进行调整，并按照调整后的价格计征营业税。

    当然了，还有另一种其他几种情况，即房地产开发企业实际上并不是销售房产，而是将房产交于你单位使用若干年，那么此时在税收上应当按照实质重于形式的原则，将其视同房产出租，按照你单位实际支付的全部款项计征营业税。除此之外，房地产开发企业也可能将房产算作是对你单位的投资，如果与你单位共同经营、共负风险、共享成果，那么就不需要缴纳营业税；相反，如果仅仅是名义上的投资，而实际上是收取固定的利息，那么仍然按照出租业务计征营业税。

    谢谢你的提问。希望我们的解答能够对你有所帮助。

    胡俊坤